北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

我是被辞的大厂码农，马上就还不起贷款了，但又不甘心卖房。因为房子在朝阳媒体村，2016年800w买的，贷款500w，到现在几乎没有升值。月供3万，在以前无所谓，现在我没有收入，靠妻子工资和积蓄最多能再能撑三四个月。我现在每天都是煎熬，不知道该不该卖掉房子。

理性的讲我觉得应该卖掉，还掉贷款之后就没有压力了。但我又很是不甘心，因为到北京十年了只有这一个资产，如果卖掉的话那在北京就什么都没留下。另外就是这升值的问题也不甘心，眼看别的地段和同事买的都有涨的很多的，有的甚至都翻倍了，而我的却基本没动，很不甘心。我估计了一下，如果我停掉月供或断断续续的还，应该能坚持至少一年不会被银行强制。所以想请问您，我这房子如果在一年半之后会是什么行情？

A：

1、一年半之后的行情，这我可不敢说。我认为北京房价在这种救市期间是没什么下跌的空间，但涨多少不知道。

2、我觉得先明确一下一年半之后是继续持有还是要卖掉吧。如果是卖掉，那就还得计算一下这期间的成本，比如是否会产生罚息和手续费，还有律师费评估费什么的，这我也不太懂，问问银行的吧，搞清楚了再实施。而且如果有费用，那就都得计入成本，看拖个一年半值不值？

3、如果是一年半之后不卖掉，那就跟行情没关系了，反正也不套现，更重要的是能否找到工作和其他收入来源。没有收入那拖下去那就意义不大了，我不认为北京房价还能涨太多，或许都未必超过这持有成本。

4、其他的我不好建议，是否套现只能自己定。要不然就卖掉之后买个总价低的，二套资格贷款187万，买500之内的，月供1万，压力是不是小多了。这就当2016年买的就是500万的不就得了，只当那200万从来不存在。

仅供参考。

二

Q:

背景：首房首贷，首付预算300W以内，总价550W以内的房子。女方在朝阳酒仙桥附近工作，男方在亦庄工作，工作有变动可能。想咨询下从升值角度看，通州北苑的天时名苑怎么样？120平米三居和100平米两居，哪个后期会更好出手。

另外亦庄路东的经开壹中心或者通泰国际公馆怎么样？户型更紧凑一些，未来和天时名苑比哪个升值潜力更高？是否还有其他位置推荐呢？目前实际看盘不多，比较迷茫。

A：

1、天时名苑挺好的小区，但120平550万，单价4.5万，感觉这价格有点儿偏低了似的，楼座楼层是不是有些硬伤啊？两居在500万左右差不多。好出手的话应该是120的三居，100平两居超90平了又超的不多，税费上不太划算。

2、升值的话肯定是亦庄的了，这没什么可说的。或者说之前这些年是亦庄的领先，本来两边同等价格，现在亦庄的明显超出了，大概率还会延续这趋势。

3、其他的位置看自己的通勤吧，外人不好建议。

仅供参考。

三

Q:

请问从长远10年后来看以及自住和保值的角度，市中心动不动几十层的高价房值得买吗？我看中两个低密社区，长时间持有您推荐吗？北七家的万科翡翠公园和田村的绿谷雅园，盼回复。

A：

1、这问题都让我发懵，天上一脚地下一脚的，跨越性太大了。

2、市中心几十层的高价房，多高啊？塔楼板楼，公房商品房，什么户型朝向，物业单位和维护情况，对口哪所学校，学区溢价多少？或者简单说吧，如果预算在1500或2000万以上就能买到各项兼顾的，买好学区牛校旁边维护到位的中大户型宜居小区，好东西什么时候都稀缺。

3、北七家和田村，这离的是不是太远了，怎么考虑的？

简单说吧，自住为主就买翡翠公园，典型的改善型小区。保值什么的期望值别太高，到目前为止板块内没有价格走势太好的，能跟上北京大盘的不多。也就地铁旁边的几个次新盘还行，离的远的都一般。

为了孩子上学就买绿谷雅园，虽然学区相对普通但也是海淀，学籍就有价值。其他的也别期望值太高，毕竟学区溢价也接近海淀平均值呢。这也就是单价虽然低，但溢价率并不低，所以居住的性价比不高，比旁边石景山低了20%以上。升值角度也普通吧，典型的两区交界还挨着铁道，除非是海淀区发展的实在没地方了，否则很难说能拿这地段儿当重点。

4、我觉得再考虑一下吧，感觉思维还挺跳跃呢，尽量务实吧，毕竟挺贵的房子呢。

仅供参考。

四

Q:

目前我和老公新婚，我们大概情况是总预算600左右，首付330左右，首套首贷。刚结婚，无孩，工作地点南二环，考虑夫妻通勤，之前在丰台南三、四环看房，现在天坛、永外片区看。

我们主要考虑自住和保值，目前看的房源符合生活需求的：

1、富莱茵花园高楼层三居板楼、缺点是楼层高，房龄95，附近配套一般；

2、百荣嘉园2015年回迁低楼层电梯房三居，缺点是挨着南站铁路有些噪音、小区回迁、户数多，附近配套一般；

3、金鱼池02年回迁只能买小两居，缺点是面积小，均价高。

另外，还有选择是在丰台的方庄或者三环新城等地买一个面积大些的商品房。目前看来，以上选择不知道未来情况如何，是否保值，未来换房是否成为拖累。

A：

1、自住看自己的喜好，这没标准。保值的话这些学区房都普通吧，肯定算不上多好，毕竟是南城，过了高峰期能跟上大盘就算赢。但也不至于落后的多，基础部分都是很多年才能看出来的，溢价部分看政策了。

2、东城的学区溢价率都差不多，参考两区交界的小区就能算出来，现在30%或以上吧。现在这种高峰期保值没问题，2025年之后说不好，只能说如果没有政策鼓励或成绩提升，那以天永的质量未必撑的住溢价率。

基础部分那就参照南三北五了呗，南城一直都不算多强。优势就是交通方便离核心区近，所以自住为主。永外保值最好的是紫御，但也是勉强跟上大盘。所以这看自己的喜好吧，一般不建议这会儿准备学区房，尤其慎选带硬伤的回迁房。

3、方庄保值好的以东边为主，紫芳园的后几期，但就是有点儿贵，动辄千万以上了。升值基本不落后，只是排序比双井这种有些错后。三环新城附近更合适些，万年花城至少不落后，如果不选学区房的话就以这儿为主呗，选择还多些。

仅供参考。

五

Q:

48岁北京人夫妻，都是灵活就业。房子共五套，两套我家平房拆迁的换到回龙观，价值800万吧，目前都在住。三套是她家宅基地拆迁的，优惠给了五个人指标买了240平米，价值2000万左右吧。老丈人住一套，另两套出租。

现在纠结的是没什么收入，存款就几十万，炒点儿小股也没意思，花销是一套房的租金一万块钱，然后我父母补贴孩子的，生活没问题，但也不宽裕。

现在考虑是不是卖掉一套房，我想卖回龙观的，因为太老了感觉涨不动了。能卖400万出头儿，然后我们去住回迁房，拿这笔钱买理财拿利息，合适吗？

A：

1、没什么不合适的吧。房子是用来住的，钱是用来花的，如果房子住不了那么多就换成能花的钱呗。这我好像没什么可建议的，看自己的判断和预期了，外人帮不上忙。

2、不过回龙观谈不上太老，北京5/60年房龄的都有的是。另外回龙观本身也没有独立上涨的能力，就是跟随北京大盘，所以谈不上涨不动了，还是看北京整体行情吧。其他的没建议，

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！